房地產項目管理心得體會大綱

篇一：房地產營銷操盤心得

如何操盤一個房地產項目這是初入房地產行業每一人都想知道的,記得自己剛入行房地產行業時,房地產營銷策劃對我是非常生的,看見營銷策劃公司對項目的大把炒作,排隊造房,舉辦有特色的促銷活動,那時是多麼想自己也參與在其中,作爲房地產從業人員必須瞭解一個項目是如何操盤起來的,全程營銷策劃包括那幾大部分,具體做那些內容,頭腦有了全體的思路,這樣無論你在房地產行業中那個崗位,都會明白自己在做什麼爲什麼這樣做目前我所在城市三亞,很多項目都還沒有進入營銷策劃時代,都是先根據自己建房,然後自己銷售或再請專案代理公司,而不是根據市場需求,顧客的需要,精確的市場定位,科學的房地產管理體系來完成,現在讓我們一起來溫習和學習一下!

建設項目全方位（全程）策劃是從項目用地的初始狀態就導入的科學方法並結合房地產行業的運作流程，逐步完善而形成的理論體系，內容包括七大部分： ①項目投資（代理）可行性研究②項目規劃設計策劃 ③項目質量工期策劃 ④項目形象策劃 ⑤項目推廣策劃 ⑥項目銷售管理與執行 ⑦項目客服策劃。

　　第一部分：項目投資（代理）可行性研究

項目投資（代理）可行性研究是房地產全方位策劃關鍵的環節，這個過程操作好了，就意味着項目成功了一半，在這個過程中多下些功夫，以後的營銷銷售中就可以未雨綢繆。通過對項目環境的綜合考察和市場調研分析，以項目爲核心，針對當前的經濟環境、三亞房地產市場的供求狀況、三亞同類樓盤的現狀及客戶的購買行爲進行調研分析，再結合項目進行SWOT分析，在以上基礎上，對項目進行系統準確的市場定位和項目價值發現分析，然後根據基本資料，對某項目進行定價模擬和投入產出分析，並就規避開發風險進行策略提示，並對開發節奏提出專業意見。 項目投資（代理）可行性研究具體內容如下

　　一、項目用地周邊環境分析

1．項目土地性質調查 ·地理位置 ·地質地貌狀況 ·土地面積及其紅線圖 ·七通一平現狀。

2．項目用地周邊環境調查 ·地塊周邊的建築物 ·綠化景觀 ·自然景觀 ·歷史人文景觀 ·環境污染狀況。

3．地塊交通條件調查 ·地塊周邊的市政路網及其公共交通現狀、遠景規劃 ·項目對外水、陸、空交通狀況 ·地塊周邊市政道路進入項目地塊的直入交通網現狀。

4．周邊市政配套設施調查 ·購物場所 ·文化教育 ·醫療衛生 ·金融服務 ·郵政服務 ·娛樂、餐飲、運動 ·生活服務 ·遊樂休憩設施 ·周邊可能存在的對項目不利的干擾因素 ·歷史人文區位影響 。

　　二、區域市場現狀及其趨勢

1．宏觀經濟運行情況

2．三亞房地產市場概況及政府相關的政策法規

3．三亞房地產市場總體供求現狀

4．三亞商品住宅市場板塊的化分及其差異

5．三亞商品住宅平均價格走勢及市場價值發現

6．三亞商品住宅客戶構成及購買實態分析

　　三、土地SWOT分析

1．項目地塊的優勢

2．項目地塊的劣勢

3．項目地塊的機會點

4．項目地塊的威脅及困難點

　　四、項目市場地位

1．類比競爭樓盤調研

2．項目定位：

a市場定位（區域定位、主力客戶羣定位）

b功能定位

c建築風格定位

　　五、項目類比可實現價值分析

a選擇可類比項目

b確定該類樓盤價值實現的各種要素及其在價值實現中的權重

c分析可類比項目價值實現的要素的對比值

d對比並量化本項目同各類比項目諸價值實現要素的對比值

e根據價值要素對比值判斷本項目可實現的均價

·類比土地價值決定因素

a類比土地價值：地段資源差異

※市政交通及直入交通的便利性的差異

※項目周邊環境的差異，包括 ——周邊自然和綠化景觀的差異 ——教育、人文景

觀的差異 ——各種污染程度的差異 ——周邊社區素質的差異 ※周邊市政配套便利性的差異

b項目可提升價值判斷

※建築風格和立面的設計、材質

※單體戶型設計

※建築空間佈局和環藝設計

※小區配套和物業管理

※形象包裝和營銷策劃

※發展商品牌和實力

c價值實現的經濟因素

※經濟因素

※政策因素

2．項目可實現價值分析·類比樓盤分析與評價·項目價值類比分析a價值提升和實現要素對比分析 b項目類比價值計算

　　六、項目定價模擬

1．均價的確定

2．項目中具體單位的定價模擬

　　七、項目投入產出分析

1．項目經濟技術指標模擬·項目總體經濟技術指標 ·首期經濟技術指標

2．項目受期成本模擬 ·成本模擬表及其說明

3．項目收益部分模擬·銷售收入模擬a銷售均價假設b銷售收入模擬表·利潤模擬及說明a模擬說明 b利潤模擬表·敏感性分析a可變成本變動時對利潤的影響 b銷售價格變動時對利潤的影響

　　八、投資風險分析及其規避方式提示

1．項目風險性評價·價值提升及其實現的風險性a項目的規劃和建築設計是否以提升項目同周邊項目的類比價值b項目形象包裝和營銷推廣是否成功

2．資金運用的風險性·減少資金佔用比例，加速資金週轉速度，降低財務成本·對銷售節奏和項目開發節奏進行良好的把握，以儘量少的`資金佔用啓動項目，並在最短的時間內實現資金回籠

3．經濟政策風險·國際國內宏觀經濟形勢的變化·國家、地方相關地產政策的出臺及相關市政配套設計建設

　　九、開發節奏建議

1．影響項目開發節奏的基本因素·政策法規因素 ·地塊狀況因素·發展商操作水平因素 ·自己投放量及資金回收要求·銷售策略、銷售政策及價格控制因素 ·市場供求因素·上市時間要求

2．項目開發節奏及結果預測·項目開發步驟·項目投入產出評估·結論

　　第二部分項目規劃設計策劃

通過完整科學的投資可行性分析研究，可以明確市場定位，從而進入產品設計階段。目前消費者對房地產產品的建築規劃和單體設計要求愈來愈理性，項目規劃設計策劃是以項目的市場定位爲基礎，以滿足目標市場的需求爲出發點，對項目地塊進行總體規劃佈局，確定建築風格和色彩計劃，緊緊圍繞目標客戶選定主力戶型，引導室內裝修風格，並對項目的環藝設計進行充分提示。

項目規劃設計策劃的具體內容

篇二：房地產培訓心得體會

從事房地產行業，這是我第一次參加系統的培訓，很高興有這樣的一個成長的機會。本次培訓內容涉及面廣，黃維老師講的很多項目的案例和一些房地產公司我都不知道，而通過此次培訓，我覺得自己跟這個行業拉近了很大的一個距離。同時也學到很多道理，總結一下有以下幾點：

1、做事情要有針對性：此次培訓主要分爲兩部分，第一部分主要探討房地產企業營銷模式和房地產項目的營銷，第二部分講解有關銷售方面的內容。結合自己目前所處的職位來說，第二部分培訓內容可能更實用一些。裏面講到了很多的職責、團隊管理、銷售技巧等一些內容，收益很大。特別是市場調研這一塊，通過這一次培訓，我覺得以前自己去踩盤，不夠針對性。同時我希望自己今後不管做什麼事情，一定要有針對性，這樣不僅能提高效率，而且能提高質量。

2、只有創新纔會進步：黃維老師在培訓的過程中，提到三個和尚怎麼纔能有水喝，答案很多。有人說三人合作，一起去挑水;也有人說一人休息，兩人去挑水。我覺得最好的答案，應該是一個和尚去挑水，兩個和尚去打井。爲什麼說這是最佳的答案呢第一、前兩個答案體現團隊精神，但是卻造成了人力資源的浪費。明明一個人可以做的事情，卻要大家一起做，對於公司來說，領導是最不喜歡的。第二、一個和尚去挑水，兩個和尚去打井這個方案不僅體現了團隊精神，而且進行創新，他們已經站在從長遠的角度看待問題。從這個例子得出，很多的時候，光有團隊精神是往往不夠的，我們必須學會創新，只有創新纔會贏得最後的勝利。

3、學會要善於“表現自己”：某天黃維老師與朋友去看某樓盤，走到小區的門口，看到一位保潔人員跪着擦地板，這情景讓給他們印象很深。先不去討論這位保潔人員是真的在擦地板還是在“做秀”，他們的目的都已經達到了，並且聽說那樓盤還是很有知名度。從某方面講，我們可以把善於“做秀”理解爲善於“表現自己”，在現實中那些善於“表現自己”的人往往更能受到領導的賞識，更得到大家的認同。而作爲銷售人員，我希望自己也要學會學會要善於“表現自己”，在今後的日子裏要加油。

除了上述幾點，還有像重慶售樓處被砸事件反映出的一些問題等，類似收穫還有很多，在此得出一個結論，只有通過不斷努力，才能證明自己的運氣永遠比別人好。

篇三：房地產項目管理心得體會(業主)

　　一、如何確定施工總包單位

我們的一期工程也快結束了，可以全面地評價我們確定施工總包單位的得失了。 我們當初是這樣定施工總包單位的

1.編制招標文件

核心內容A墊資程度B綜合費率

2.將招標文件小範圍發佈

3.和十多家施工單位及包工頭協商，並進行相應的項目考察

4.從十多家施工單位選出了兩家

第一家：有很強的墊資能力，施工現場管理一般，即是開發商也是承包商，和我們老闆有一定私交

第二家：有很好的市場口碑，參與在建的衆多大盤，優秀項目經理(包工頭變身而來)，有一定的墊資能力

5.董事會會議確定施工總包單位

大家意見不一，最終選擇第二家爲施工總包單位。本來大多數人選擇第一家，包括老闆。

細節較多，不能一一述說。

經驗教訓

1.對市場墊資情況不熟悉，過分估計施工總包單位的墊資能力

2.對第二家總包單位，由時間原因，未進行現地考察，任憑社會傳聞及其它大盤老闆對其的評價

3.只想自己如何節流和資金週轉，沒有去用心分析，別人來接你這個項目，除了賺錢外的其它意圖

4.考察針對性不強，總結工作不細緻

　　二、陰陽合同的簽訂

這是一個敏感的事情，但已經屢見不鮮。應該正確看待它的存在和應對它。 對於施工承包陰陽合同，個人覺得最重要的問題在於事先採用措施迴避法律糾紛 我是這樣操作的：

由於房地產項目前期時間很短，一般在邀請招標以前，就已經選中了合作伙伴，即總承包商。這個時候，如果先進行邀請招投標，就可能造成陽合同在前，陰合同在後，這一點應該是開發商要回避的。比較好的方法是：

1.總承包商出具承諾書，法人代表簽字，並蓋公章。在承諾中表示爲承攬此項目，我公司主動表示願意墊資，願意怎麼怎麼樣。萬一以後雙方扯皮，以上的的承諾在法律上是生效的

2.陰合同和陽合同同時簽訂，這樣對雙方都公平，有風險一起擔。

說了這些，感覺自己這方面的經驗還是很少，有經驗的網友可以多談談

最近小高層要動工。選了三根非工程樁做試樁。樁型是機械反循環鑽孔樁。一些收穫和大家分享

1.一些數據

A、機械反循環樁價格：每立方米710元(全包含稅、商品砼)，工程量計算不考慮充盈係數

B、靜載試驗25元每噸，小應變每根50元，高應變600元(無任何意義，可以不做，編些數據，降至200元)

C、造漿用的種植土還是挺貴的，達到了每方65元，不過一個項目也只要二十來方吧，畢竟可以循環使用。

2.樁身砼強度

我們試樁採用C25，但直徑650的樁的承載設計值估300噸，這樣會造成在靜載試驗時，樁身過早破壞。所以試樁的話，砼的標號應該採用C30。如果採用C30的話，我們可以在樁澆注完成20天左右就可以靜載試驗，現在只能等28天到來了。浪費了八天。

3.設計人員的責任心有些問題

設計人員出了試樁方案給我，後來經審覈，發現

1.不提設計值，設計值和特徵值概念有些模糊

2.認爲試樁無所謂，鋼筋根數明顯偏多

3.選了1200直徑的樁做試樁，這種樁徑的樁做靜載沒有太大意義(我們是要做破壞性試驗)，很難破壞，後來改成1000

昨天去了人防施工圖審查中心，不出所料，和我去的不少施工圖審查中心一樣，辦公環境相當好，呵呵，看來審查中心利潤都非常可觀啊。一問審查價格，天價，五元每平方。估計超過設計人員的設計費了(直接發到設計人員手中的費用)。想

便宜些，要找領導了，先審了再說吧。二問審查時間，一位朋友的朋友告訴我，要五個工作日(不含周未)，我說挺快的。旁邊一個小女孩冒出一句，那只是一審，我們這裏最多有過七審。暈!

今天是周未，通常周未，人的積極性就不太高，畢竟是在應該休息的時間裏工作啊。但回頭一想，國家規定週六週日雙休，目的不是爲了讓大家多休息一天，而是讓大家能抽出時間來業餘學習或照顧家庭。且把週六工作當學習吧。 積極性雖然不高，但總算做了一些讓人提神的事

1.組織團購二手筆記本，估計明天從北京發出，週三到貨。

2.要求設計院取消單樁單柱的樁帽

3.新項目地勘定價：因爲都是高層，找了原來的合作單位，37元每米包乾。正規的是要分土層一米多少錢，岩層一米多少錢，剪切波一處多少錢

4.研究了一下我們樓盤準備實施的會員俱樂部章程和守則

一期要結束了，竣工結算工作要啓動了，對於開發商而言，如何做好竣工結算工作，是一件很難完美的事情，明天有空，上來談談自己的一些看法。

上傳民營企業生命週期特徵的表格

對照這張表，我們不難發現，不少企業進入規模發展階段了，但在理念、集權程度、員工隊伍建設等方面仍然落後，沒有跟上規模發展階段的新要求

對於竣工結算工作，和大家交流一下

　　一、要不要請外腦(造價諮詢公司)來審計

1、外來的和尚會念經。人總是相信不太重視自己擁有的東西。所以我經歷過的項目，最終都請了造價諮詢公司，最差的，也請了外面的造價工程師參與結算審覈。

　　二、竣工結算審覈方式

1.施工單位上報經公司審覈通過的竣工結算書(附竣工結算資料)，監理和業主(或只有業主)初審，造價諮詢公司再審，統一意見後定案

2.施工單位上報經公司審覈通過的竣工結算書(附竣工結算資料)，造價諮詢公司直接審查，各方統一意見後定案